Amerika Birleşik Devletleri’nde Vergi Amaçlı Gayrimenkul Değerlemesinin Kurumsal Örgütlenmesi ve Türkiye İçin Model Önerisi: Atlanta Şehri (Georgia) Örneğinde Turizm Tesisleri Açısından Bir Değerlendirme (Institutional Organisation of Real Estate Valuation for Tax Purposes in the USA and a Model Proposal for Türkiye: An Assessment of Tourism Properties in the Atlanta (Georgia) Case)

İ. İlhan HATİPOĞLU

doi:10.63556/jotags.2026.1933

Authors

İ. İlhan HATİPOĞLU

DOI:

https://doi.org/10.63556/jotags.2026.1933

Keywords:

Gayrimenkul yatırımları, Gayrimenkul değeri, Gayrimenkul vergilendirme, Vergi değeri, Değerleme organizasyonu

Abstract

Bu çalışma, Amerika Birleşik Devletleri’nde vergi amaçlı gayrimenkul değerlemesinin kurumsal örgütlenmesini inceleyerek Türkiye için bir model önermektedir. Doküman analizi ve karşılaştırmalı hukuk yaklaşımıyla federal düzenlemeler, seçilmiş eyaletlerin örgütlenme modelleri ve Atlanta’nın içinde yer aldığı Fulton ilçesi incelenmiştir. Bulgular, değer tespiti, vergi oranının belirlenmesi ve tahsilat yetkilerinin ayrılmasının; istatistiksel denetim, mesleki sertifikasyon ve bağımsız itiraz mekanizmalarıyla desteklendiğini göstermektedir. Federal düzey, yerel değerlemeyi doğrudan yürütmek yerine mesleki standartları finansal düzenlemeler aracılığıyla etkilemektedir. Buna karşılık Fulton’da yaşanan ani matrah artışı ve küçük idarelerin kapasite sorunları, kurumsal tasarımın tek başına yeterli olmadığını ortaya koymaktadır. Türkiye için değer tespitinin, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün mevcut değerleme birimini temel alan özerk bir teknik idareye devredilmesi; kademeli geçişle yıllık toplu değerlemeye ve istatistiksel denetime geçilmesi önerilmektedir. Kamu değerleme uzmanlığının sertifikasyona bağlanması, yargı öncesi bağımsız itiraz kurullarının oluşturulması ve muafiyetlerin mali etkisinin açıklanması modelin tamamlayıcı unsurlarıdır. Önerilen çerçeve, değerleme doğruluğu ile vergi yükünün sınırlandırılmasını farklı araçlarla ele almakta ve Türkiye’nin üniter idari yapısını gözetmektedir.

References

Aliefendioğlu, Y. ve Tanrıvermiş, H. (2017, 18–19 Eylül). Türkiye’de belediye gelirlerinin araştırılması açısından taşınmaz değerleme sisteminin geliştirilmesi ve olası etkileri. Uluslararası Kentsel Politikalar Konferansı (ss. 409–432), Gazimağusa.

Almy, R. (2014). Valuation and assessment of immovable property (OECD Working Papers on Fiscal Federalism, No. 19). OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/5jz5pzvr28hk-en

Appraisal Subcommittee. (2024, Ekim). Georgia appraiser compliance review.

Appraisal Subcommittee. (2026). About the ASC. 17 Eylül 2026 tarihinde https://www.asc.gov/about adresinden erişilmiştir.

Avenancio-León, C. F. ve Howard, T. (2022). The assessment gap: Racial inequalities in property taxation. The Quarterly Journal of Economics, 137(3), 1383–1434. https://doi.org/10.1093/qje/qjac009

Bird, R. M. ve Slack, E. (Ed.). (2004). International handbook of land and property taxation. Edward Elgar.

Board of Governors of the Federal Reserve System, Federal Deposit Insurance Corporation ve Office of the Comptroller of the Currency. (2018, 2 Nisan). Federal banking agencies issue final rule to exempt commercial real estate transactions of $500,000 or less from appraisal requirements. https://www.federalreserve.gov/newsevents/pressreleases/bcreg20180402a.htm

Bowman, J. H. ve Mikesell, J. L. (1978). Uniform assessment of property: Returns from institutional remedies. National Tax Journal, 31, 137–152.

California State Board of Equalization. (2026a). Property tax department. 17 Eylül 2026 tarihinde https://www.boe.ca.gov/proptaxes/proptax.htm adresinden erişilmiştir.

California State Board of Equalization. (2026b). State-assessed properties program. 17 Eylül 2026 tarihinde https://www.boe.ca.gov/proptaxes/sappcont.htm adresinden erişilmiştir.

Colorado Department of Local Affairs. (2026). Divisions and offices. https://cdola.colorado.gov/divisions-and-offices

Colorado Department of Local Affairs, Division of Property Taxation. (t.y.-a). Assessors’ reference library, volume 2: Administration—Chapter 1: Assessor’s duties and relationships. 17 Eylül 2026 tarihinde https://arl.colorado.gov/chapter-1-assessors-duties-and-relationships adresinden erişilmiştir.

Colorado Department of Local Affairs, Division of Property Taxation. (t.y.-b). Assessors’ reference library, volume 2: Administration—Chapter 4: Assessment math. 17 Eylül 2026 tarihinde https://arl.colorado.gov/chapter-4-assessment-math adresinden erişilmiştir.

Colorado Department of Local Affairs, Division of Property Taxation. (t.y.-c). Assessors’ reference library, volume 2: Administration—Chapter 7: Abstract, certification, and tax warrant. 17 Eylül 2026 tarihinde https://arl.colorado.gov/chapter-7-abstract-certification-and-tax-warrant adresinden erişilmiştir.

Colorado Revised Statutes, § 39-2-109: Duties, powers, and authority. (2022). https://law.justia.com/codes/colorado/2022/title-39/article-2/section-39-2-109/

Colorado Revised Statutes, § 39-2-129: Advisory committee to the property tax administrator created. (2022). https://law.justia.com/codes/colorado/2022/title-39/article-2/section-39-2-129/

Congressional Research Service. (2025). The Payments in Lieu of Taxes (PILT) program: An overview (Report R46260). https://www.congress.gov/crs-product/R46260

Demir, İ. C. (2008). ABD vergi sistemi ve gelir idaresi. Afyon Kocatepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 10(1), 275–297.

Dikmen, A. A. ve Emre, C. (2004). ABD. İçinde Kamu yönetimi ülke incelemeleri (s. 218). Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Kamu Yönetimi Araştırma ve Uygulama Merkezi (Yayın No. 1).

Federal Deposit Insurance Corporation. (2019). New appraisal threshold for residential real estate loans (FIL-53-2019). https://www.fdic.gov/news/financial-institution-letters/2019/fil19053.pdf

Federal Financial Institutions Examination Council. (2026). Mission. 17 Eylül 2026 tarihinde https://www.ffiec.gov/about/mission adresinden erişilmiştir.

Florida Statutes, § 195.002: Supervision by Department of Revenue. (2025).

Florida Statutes, § 195.032: Establishment of standards of value. (2025).

Florida Statutes, § 195.096: Review of assessment rolls. (2025).

Fulton County Board of Assessors. (2026). Yıllık bilgilendirme notları ve 2026 mevzuat değişiklikleri özeti.

Georgia Department of Audits and Accounts. (2026). Sales ratio study / Equalized adjusted property tax digest reports.

Georgia Department of Revenue. (2026). Property tax administration: Annual reports.

Hacıköylü, C. ve Heper, F. (2010). Emlak vergisinde matrah tespitine ilişkin sorunlar ve çözüm önerileri. Maliye Dergisi, 158, 1–14.

Hatipoğlu, İ. İ. (2023). Türkiye’de gayrimenkul değer artış kazançlarının vergisel boyutunun incelenmesi: Ankara ili örneği [Doktora tezi, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi, Lisansüstü Eğitim Enstitüsü].

Hatipoğlu, İ. İ. (2025). Kira takip sistemleri: Türkiye uygulamaları, uluslararası modeller ve kamusal dijitalleşme perspektifi. Maliye Dergisi, Özel Sayı, 299–322.

Hylton v. United States, 3 U.S. (3 Dall.) 171 (1796).

International Association of Assessing Officers. (2013). Standard on ratio studies.

International Association of Assessing Officers. (2017). Standard on mass appraisal of real property.

Keskin, E., Yang, E. ve Tanrıvermiş, H. (2023). Uygun fiyatlı konut politikaları: Atlanta BeltLine Projesi örneği. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 54, 109–123. https://doi.org/10.30794/pausbed.1117037

Kim, Y. ve Hou, Y. (2025). Property valuation – Cycle length and assessment outcome. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 71(4), 545–586. https://doi.org/10.1007/s11146-023-09975-8

Korpacz, P. F. ve Lesser, D. H. (2023). Hotel property tax issues. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 20(1).

Lincoln Institute of Land Policy. (2024). State-by-state property tax at a glance: Full volume 2024. https://www.lincolninst.edu/app/uploads/legacy-files/PTAAG_Full_2024.pdf

Lincoln Institute of Land Policy ve George Washington Institute of Public Policy. (2026). Significant features of the property tax: State-by-state property tax at a glance [Çevrimiçi veri tabanı ve görselleştirme aracı]. 17 Eylül 2026 tarihinde https://www.lincolninst.edu/data/significant-features-property-tax/state-state-property-tax-glance/ adresinden erişilmiştir.

McCulloch v. Maryland, 17 U.S. (4 Wheat.) 316 (1819).

McMillen, D. ve Singh, R. (2020). Assessment regressivity and property taxation. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 60(1), 155–169. https://doi.org/10.1007/s11146-019-09715-x

Montana Department of Revenue. (2026). Property assessment; Certified property values and mill levies. 17 Eylül 2026 tarihinde https://revenue.mt.gov/property/appraisal/certified-property-values-and-mill-levies adresinden erişilmiştir.

Jorczak, T. A. (2016). The cost approach and hotel valuation: A classic solution to a modern problem. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 13(2), 35–49.

Önal, Y. B. ve Tezcan, K. (2008, Ocak). Gayrimenkul değerleme ve önemi: Vergisel açıdan bir değerlendirme. Muhasebe ve Denetime Bakış, 15–36.

Pollock v. Farmers’ Loan & Trust Co., 157 U.S. 429 (1895).

Salami, M. A. ve Tanrıvermiş, H. (2025). Gayrimenkulün vergilendirilmesinde yeni yaklaşımlar ve mevcut uygulamaların yeniden yapılandırılması gerekliliği. Maliye Dergisi, Özel Sayı, 163–195.

Slack, E. ve Bird, R. M. (2014). The political economy of property tax reform (OECD Working Papers on Fiscal Federalism, No. 18). OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/5jz5pzvzv6r7-en

Tanrıvermiş, H. (2008). Taşınmaz değerlemede gelir çarpanları yaklaşımı ve Türkiye’de kentsel ve kırsal taşınmaz değerleme uygulamalarında kullanım olanakları. Vergi Sorunları Dergisi, 241, 106–148.

Tanrıvermiş, H. (2019). Dünyada kamu sektöründe değerleme çalışmaları ve Türkiye için uygun model arayışları. Tapu ve Kadastro Mülkiyet Dergisi, 1, 31–44.

Tanrıvermiş, H. (2025). Gayrimenkullerin vergilendirilmesi, vergi amaçlı değerleme çalışmasının organizasyonu ve Türkiye’de yeniden yapılanma gerekliliği. Maliye Dergisi, Özel Sayı, 345–376.

Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y. (2008). Yapı değerlemesinin teorik esasları ve uygulamaları: Türkiye’de kamulaştırma, emlak vergisi ve imar düzenlemeleri yönünden bir inceleme. Üçüncü Sektör Kooperatifçilik, 43(4), 30–60.

Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y. (2014, 11 Şubat). Emlak vergi değerinin tespiti ve uygulanmasına ilişkin yaklaşımlar ve sorunların analizi ve tartışma [Sempozyum bildirisi]. Ankara Üniversitesi–Sincan Belediye Başkanlığı Emlak Vergisi Sorunları ve Çözümleri Sempozyumu, Sincan, Ankara.

Tanrıvermiş, H. ve Tanrıvermiş, Y. (2026). Real estate valuation system and professionalisation in Türkiye. İçinde T. Just, H. Tanrıvermiş ve Y. Tanrıvermiş (Ed.), Understanding Türkiye’s real estate markets: Legal, economic and institutional framework (ss. 169–205). Springer Nature.

Tanrıvermiş, H., Tanrıvermiş, Y. ve Salami, M. A. (2025). Karbon vergisi politikasının çevresel gayrimenkul uygulamalarına katkısı: Bibliyometrik analiz. Maliye Dergisi, Özel Sayı, 421–444.

Tanrıvermiş, Y. ve Tanrıvermiş, H. (2021). Linkages between urbanisation, real estate investments and sustainability in Turkey. İçinde R. T. Abdulai ve K. G. Baffour Awuah (Ed.), Sustainable real estate in the developing world (ss. 13–37). Emerald Publishing.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2026). Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı: Görev ve yetkiler. 17 Eylül 2026 tarihinde https://tkgm.gov.tr/tasinmaz adresinden erişilmiştir.

The Appraisal Foundation. (2024). Uniform standards of professional appraisal practice (2024 baskısı).

The Appraisal Foundation. (2026). Appraiser regulatory system. 17 Eylül 2026 tarihinde https://appraisalfoundation.org/pages/appraisal-regulatory-system adresinden erişilmiştir.

The Atlanta Journal-Constitution. (2017, 8 Haziran). Fulton County appraiser stands by assessments. https://www.pressreader.com/usa/the-atlanta-journal-constitution/20170608/283141428732052

Töremen, E. ve Demir, E. (2024). Konut üreticisi mükelleflerin vergi bilincinin ve algısının değerlendirmesi: Ankara ili örneği. Manisa Celal Bayar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 22(2), 122–143. https://doi.org/10.18026/cbayarsos.1422544

Türker, M. (1999). ABD’de mahalli idareler. İçinde Dünyada mahalli idareler. İçişleri Bakanlığı Mahalli İdareler Genel Müdürlüğü (Yayın No. 27).

Urban-Brookings Tax Policy Center. (2024, Ocak). How do state and local property taxes work? https://taxpolicycenter.org/briefing-book/how-do-state-and-local-property-taxes-work

US Department of the Interior. (2025). Payments in lieu of taxes: National summary, fiscal year 2025. https://www.doi.gov/pilt

Youngman, J. (2016). A good tax: Legal and policy issues for the property tax in the United States. Lincoln Institute of Land Policy.